L’évaluation environnementale de site : une valeur ajoutée !

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Chronique d’expert de Progestech Consultants en environnement

La présence de contaminants sur une propriété a une influence importante sur sa valeur marchande. En effet, selon le degré de contamination et de la sensibilité du secteur, cela peut représenter un passif non négligeable, étant donné les frais de décontamination pouvant en découler.

Qui exige une évaluation environnementale de site ?

  • L’acheteur, afin de connaître le niveau de contamination du site, et par conséquent, les impacts financiers et légaux associés à son achat;
  • L’institution financière, pour connaître la réelle valeur de la propriété qu’il prend en garantie;
  • Le ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) :
    • lors de la cessation d’une activité industrielle ou commerciale désignée par règlement;
    • lors du changement d’utilisation d’un terrain;
    • lors d’une demande d’autorisation si des raisons portent à croire que certains contaminants peuvent être présents sur le site;
    • suite à une ordonnance du ministre.

Les étapes de réalisation

La phase I consiste à dresser l’historique des activités sur le site. Par le biais d’entrevues, d’inspections du site et par la collecte de données historiques, on détermine la présence réelle ou potentielle de contaminants sur une propriété. Dans le cas d’un risque potentiel de contamination, la phase I précisera les éléments à risque, et recommandera de procéder à une évaluation plus poussée, soit la phase II.

La phase II permet de confirmer ou d’infirmer la présence de contaminants sur le site. Cette étude peut impliquer une caractérisation des sols, des eaux de surface ou des eaux souterraines. Cette étude permet également de cibler les contaminants présents et les secteurs touchés par les contaminants. La caractérisation des sols s’effectuera par l’entremise de forages ou de sondages, tandis que la caractérisation des eaux souterraines impliquera, quant à elle l’installation de puits d’observation. Dans le cas où les sols en place présenteraient un niveau de contamination conforme avec les usages du terrain, la phase II ne recommandera pas de pousser l’étude plus loin. Dans le cas contraire, une phase III sera recommandée, pour bien délimiter les secteurs contaminés.

La phase III consiste à procéder à une caractérisation plus exhaustive du terrain, en élaborant un patron d’échantillonnage (en superficie et en profondeur). L’étude permettra de délimiter les secteurs contaminés, et par conséquent d’évaluer les volumes de sols à retirer ou à traiter en place. La phase III est essentielle pour l’évaluation des coûts liés aux travaux de décontamination, et ainsi d'éviter les mauvaises surprises.

La réhabilitation consiste à retirer la contamination. Différentes techniques sont aujourd’hui disponibles pour arriver à cette fin : la plus commune étant le retrait des sols contaminés par excavation. Le fond et les parois des secteurs excavés seront analysés avant remblayage afin de s’assurer que les sols demeurant en place sont conformes aux usages du secteur. Les sols contaminés seront acheminés vers un site autorisé à recevoir ces sols. Les coûts de disposition varieront évidemment en fonction des types de contaminants présents, mais également en fonction du degré de contamination. 

Le rôle du consultant en environnement

Connaissant la Loi sur la qualité de l’environnement (LQE) et ses Règlements, le consultant en environnement peut vous renseigner sur vos obligations en tant qu’exploitant (ou futur exploitant). Le consultant est en mesure de vous informer des impacts liés à l’achat d’un terrain ayant un historique d’activités à risque. Enfin, il possède les connaissances pour vous présenter les options légalement possibles lorsqu’on constate la présence de contaminants sur un terrain.

En bref, l’implication d’un consultant en environnement vous permet de faire un choix éclairé dans votre processus de transaction immobilière.

Vous avez d’autres questions?

Notre équipe d’experts se fera un plaisir de vous supporter dans votre dossier environnemental.

NATHALIE ROY, ing. – Chargée de projet
Les consultants en environnement Progestech

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